כיצד משלימים הון עצמי לרכישת דירה בישראל?

הון עצמי הוא הסכום שהרוכש מביא מהבית כדי לממן את רכישת הנכס, והוא אחד האתגרים המרכזיים עבור משפחות צעירות ומשפרי דיור בישראל של 2025. בתנאי השוק הנוכחיים, כאשר מחירי הדירות ממשיכים להיות גבוהים ורמות השכר לא תמיד מספיקות, השגת ההון העצמי הנדרש יכולה להיות משימה מורכבת שדורשת תכנון מוקדם ויצירתיות.

לפי תקנות בנק ישראל, הבנקים מוגבלים באחוזי המימון שהם יכולים להעניק, ולכן על הרוכש להביא חלק מהסכום מעצמו. זה נובע ממקום של שמרנות ושמירה הן על הבנקים והן על הלקוחות, כדי שלא יקחו על עצמם הלוואה גדולה מידי שיתקשו להחזיר.

כמה הון עצמי נדרש?

ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לסוג הנכס שנרכש ולסטטוס של הקונה. לפי הנחיות בנק ישראל, לרכישת דירה ראשונה יחידה נדרש הון עצמי של לפחות 25% משווי הדירה. המשמעות היא שאם הדירה עולה 1,600,000 שקל, צריך להביא 400,000 שקל מהבית, והבנק יממן את יתרת 1,200,000 שקל.

לרכישת דירה חליפית או במסגרת שיפור דיור, כאשר קונים דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת, נדרש הון עצמי של 30%. זה אומר שלדירה בשווי 2,000,000 שקל צריך להביא 600,000 שקל. הדרישה הגבוהה יותר נובעת מהסיכון המוגבר שנוצר כאשר יש שני נכסים בו-זמנית.

לרכישת דירה שנייה להשקעה, כאשר קונים נכס נוסף מבלי למכור את הנכס הקיים, נדרש הון עצמי של 50%. המשמעות היא שלדירה להשקעה בשווי 2,000,000 שקל צריך להביא מיליון שקל. המגבלה הזו נועדה לצמצם את תופעת המשקיעים שמעלים את מחירי הדירות על חשבון רוכשי דירה ראשונה.

מה כולל ההון העצמי?

הון עצמי מורכב מרכיבים שונים. הרכיב הבסיסי הוא כסף נזיל שיש בחשבון הבנק או בקופות גמל, כסף שהתקבל במתנה מהמשפחה, או כסף שנחסך במשך השנים. רכיב נוסף הוא מכירת נכס קיים, כאשר משפרי דיור משתמשים בתמורה ממכירת הדירה הישנה כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה.

חשוב להבין שכאשר מחשבים הון עצמי, צריך לקחת בחשבון תשלומים נוספים שמשולמים בעת רכישת הדירה ומופחתים מההון העצמי. אלו כוללים תשלום לעורך דין, מיסים כמו מס רכישה ומס שבח, שיפוץ הנכס לאחר הרכישה, והוצאות נוספות. מס הרכישה על דירה ראשונה עד 2,000,000 שקל הוא אפס, אך מעבר לזה משלמים מדרגות מס מסוימות שיכולות להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

דירות במחיר מטרה ומחיר למשתכן

קיימות הטבות משמעותיות לרוכשים במסגרת תוכניות הממשלה. במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה, המכונה כיום דירה בהנחה, ניתן להסתפק ב-10% הון עצמי בלבד. זוהי הטבה משמעותית שמאפשרת לזוגות צעירים עם הכנסה נמוכה להיכנס לשוק הנדלן.

יתרה מכך, כאשר הבנקים מחשבים את שווי הנכס לצורך מימון המשכנתא, הם מתייחסים לשווי השוק אשר גבוה ממחיר החוזה. כך בעצם ניתן לקבל יותר מ-75% ממחיר החוזה. לדוגמה, אם מחיר החוזה הוא 1,100,000 שקל ושווי הנכס בשוק הוא 1,300,000 שקל, ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס שהם 975,000 שקל, והם כמעט 90% ממחיר החוזה.

במקרים שבהם רוכשים דירה ביישוב עדיפות לאומית, נדרש הון עצמי בגובה 60,000 שקל בלבד. זו הטבה נוספת שמטרתה לעודד אוכלוסייה לעבור לאזורים הפריפריאליים ולחזק אותם.

דרכים להשגת הון עצמי

אחת הדרכים המסורתיות היא חיסכון לאורך זמן. זוגות צעירים שמתכננים לקנות דירה בעוד מספר שנים יכולים להתחיל לחסוך כבר היום, להפריש חלק קבוע מההכנסה החודשית, ולהשקיע אותו בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות שיצמיחו את הכסף.

תמיכה משפחתית הפכה נפוצה מאוד בשנים האחרונות. עם עליית מחירי הדירות, סיוע כספי מהורים או מבני משפחה קרובים הוא לעיתים קרובות הדרך היחידה לצעירים להשיג את ההון העצמי הנדרש. הורים רבים בוחרים לעזור לילדים מתוך הבנה שהדור הצעיר מתקשה להתמודד לבדו עם העלויות הגבוהות.

הלוואת גישור היא אפשרות נוספת למשפרי דיור שאין להם הון עצמי זמין כי עדיין לא מכרו את הדירה הקיימת. הלוואת הגישור מאפשרת לקבל עד 50% משווי הדירה שברשותם, בניכוי שארית המשכנתא הקיימת עליה. למשל, אם שווי הדירה הנוכחית עומד על 1,500,000 שקל ונותר לשלם עוד 400,000 שקל, ניתן לקבל הלוואת גישור בשווי של עד 350,000 שקל. ההלוואה מאפשרת להעמיד הון עצמי לדירה החדשה, ולשלם מדי חודש את הריבית בלבד, עד למכירת הדירה הישנה.

קרדיט 360 – פתרונות להשלמת הון עצמי

קרדיט 360 מתמחה במתן פתרונות מימון יצירתיים ומשלימים, במיוחד במקרים שבהם הבנקים המסורתיים אינם מסוגלים לתת מענה מלא. החברה מלווה לקוחות פרטיים ויזמים במגוון צרכים, כולל השלמת הון עצמי לרכישת נכס חדש, מימון על נכס קיים, ומחזור משכנתא.

בנושא השלמת הון עצמי, קרדיט 360 מציעה פתרונות מימון שמאפשרים לגשר על הפער בין ההון העצמי שיש לרוכש לבין הסכום שנדרש לפי דרישות הבנק. השירות כולל ליווי מקצועי מלא לאורך כל התהליך, החל מהערכת המצב הפיננסי, דרך איתור האפשרויות הטובות ביותר, וכלה בליווי עד לסגירה הסופית.

החברה מבינה שכל מצב הוא ייחודי ודורש התייחסות אישית. לכן, הפתרונות שמוצעים מותאמים אישית לכל לקוח, תוך התחשבות במצבו הפיננסי, ביכולת ההחזר, ובצרכים הספציפיים. קרדיט 360 מסייעת גם במקרים מורכבים שבהם הבנק סירב למימון או שהלקוח נמצא במצב שדורש פתרון יצירתי.

הלוואות משלימות להון עצמי

אם המשכנתא של 75% לא מספיקה לרכישת דירה ראשונה, קיימת אפשרות לקבל הלוואה משלימה בדרגה שניה מגוף חוץ בנקאי. הלוואה זו משלימה את ההון העצמי החסר ומאפשרת להגיע לסכום הנדרש. הריבית על הלוואות אלו גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא, בדרך כלל בטווח של 8% עד 12%, אך היא עדיין יכולה להיות פתרון לרוכשים שאין להם את כל ההון העצמי.

חשוב להבין שלקיחת הלוואה משלימה מגדילה את ההחזר החודשי באופן משמעותי. צריך לחשב בדיוק מה יהיה ההחזר הכולל, על המשכנתא ועל ההלוואה המשלימה, ולוודא שאפשר לעמוד בתשלומים לאורך זמן. יכולת ההחזר היא שיקול מרכזי שהבנקים בוחנים, והם לא יאשרו הלוואות אם ההחזר החודשי עולה על 40% עד 45% מההכנסה הפנויה.

משיכת כספים מקרנות פנסיה וחיסכון

אפשרות נוספת היא משיכת כספים מקרנות פנסיה, קופות גמל, או קרנות השתלמות. ישנן הוראות מיוחדות שמאפשרות משיכה מוקדמת של כספים לצורך רכישת דירה ראשונה, בתנאים מסוימים. המשיכה יכולה להיות פטורה ממס במקרים מסוימים, או שתחויב במס מופחת.

חשוב לבדוק היטב את התנאים ואת ההשלכות של משיכת כספים מקרנות אלו. משיכה מוקדמת פוגעת בחיסכון לפנסיה ויכולה להשפיע על ההכנסה בגיל הפרישה. לכן, זו החלטה שצריך לקבל רק לאחר שקלול מעמיק של כל ההיבטים.

טיפים חשובים לחיסכון הון עצמי

התחלה מוקדמת היא המפתח. כדאי להתחיל לחסוך כבר בגיל צעיר, אפילו סכומים קטנים. חיסכון של 1,000 שקל בחודש במשך עשר שנים, עם תשואה ממוצעת של 5% בשנה, יכול להגיע לסכום של כ-155,000 שקל. זה חלק משמעותי מההון העצמי הנדרש.

חיים חסכוניים יכולים לעזור רבות. אפשר לגור אצל ההורים כדי לחסוך כסף שהיה הולך על שכירות, להקטין הוצאות מיותרות, ולהפנות כל שקל אפשרי לקופת החיסכון לדירה. זה דורש משמעת פיננסית, אך התוצאות יכולות להיות משמעותיות.

השקעה חכמה של החיסכון היא נושא נוסף שחשוב להתייחס אליו. במקום להשאיר את הכסף בחשבון בנק עם ריבית נמוכה, כדאי להשקיע אותו בקרנות נאמנות, בקרנות סל, או בתוכניות חיסכון ארוכות טווח שמציעות תשואה גבוהה יותר. כמובן, צריך לקחת בחשבון את רמת הסיכון ואת האופק הזמן שנותר עד לרכישה.

מתי משלמים את ההון העצמי?

כאשר מדובר בדירה ראשונה, הבנק רוצה לראות ששולמו 25% לפחות כהון עצמי לפני שהבנק מעביר כסף מהמשכנתא. בשלב חתימה על חוזה ההלוואה, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו, ומוודא שגובה המשכנתא המבוקשת היא זהה ליתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה.

אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות, יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. לפעמים יש תוכניות חיסכון עם תקופת נעילה, ואם הכסף לא יהיה זמין במועד, זה יכול לסבך את כל העסקה.

החשיבות של תכנון מקדים

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. התכנון למימון הדירה צריך להתחיל הרבה לפני החיפוש אחרי הדירה עצמה. כדאי לשבת ולחשב בדיוק כמה כסף יהיה נדרש, כמה הון עצמי כבר יש, ומהיכן יגיע היתרה.

חשוב גם להבין את כל העלויות הנלוות. מעבר למחיר הדירה ולמשכנתא, יש הוצאות רבות נוספות. עלויות עורך דין יכולות להגיע ל-10,000 עד 20,000 שקל, מס רכישה על דירות מעל 2,000,000 שקל יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, שיפוץ ראשוני של הדירה יכול לעלות עשרות עד מאות אלפי שקלים, והוצאות המעבר והריהוט מוסיפות עוד כמה אלפים. כל אלו צריך לקחת בחשבון בתכנון הכספי.

האם אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי?

מבחינה טכנית, אפשר לקנות דירה בישראל ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך ממה שהבנקים מבקשים. הדרך לעשות זאת היא לקחת הלוואה משלימה מגוף חוץ בנקאי או מקרנות חיסכון, ולהציג לבנק שיש מספיק כסף לקניית דירה עבור המשכנתא.

עם זאת, חשוב להזהיר שזהו מצב מסוכן מאוד מבחינה פיננסית. לקיחת הלוואות על הלוואות יוצרת נטל כלכלי כבד מאוד, וההחזר החודשי הכולל יכול להגיע לרמות שקשה מאוד לעמוד בהן. במקרים של ירידה בהכנסה או של הוצאות בלתי צפויות, המצב יכול להפוך למצוקה כלכלית חמורה.

לכן, לפני שלוקחים הלוואות משלימות, צריך לחשב בדיוק מה יהיה ההחזר הכולל ולוודא שאפשר לעמוד בתשלומים לאורך זמן. כדאי להיוועץ עם יועץ פיננסי מקצועי שיכול לבחון את המצב האישי ולהמליץ על הדרך הטובה ביותר.

השגת הון עצמי כשלב מכריע

השגת הון עצמי היא אחד השלבים המכריעים בתהליך רכישת הדירה. זה דורש תכנון מוקדם, משמעת פיננסית, ולעיתים גם יצירתיות ועזרה מהמשפחה. בשוק של 2025, כאשר מחירי הדירות ממשיכים להיות גבוהים, האתגר הזה הפך למורכב עוד יותר.

עם זאת, חשוב לזכור שקיימות אפשרויות שונות ופתרונות יצירתיים שיכולים לעזור. החל מתוכניות ממשלתיות כמו דירה בהנחה, דרך עזרה משפחתית והלוואות גישור, וכלה בפתרונות מימון משלימים מגופים חוץ בנקאיים. המפתח הוא להתחיל את התכנון מוקדם, להבין את כל האפשרויות, ולפעול באופן מושכל ואחראי.

פרטים נוספים בלינק המצורף: https://www.credit360.co.il/